» Verschiedene Formen der Immobilienbewertung ...

Der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie ergibt sich durch den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Berücksichtigung bestimmter Faktoren erzielt werden würde. Derartige Aspekte sind ein wichtiger Teil der Immobilienbewertung, die über Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder eine Kombination mehrerer Methoden vorgenommen wird. Diese drei Verfahren bilden weltweit die Grundlage für die Verkehrswertermittlung. Allerdings spielt die Bedeutung der einzelnen Methoden in verschiedenen Ländern eine unterschiedliche Rolle und ist mit differenzierten Traditionen behaftet. Wird beim Vergleichswertverfahren die Methode des direkten Preisvergleichs angewendet, gelten beim Ertrags- und Sachwertverfahren andere Regeln. Bei diesen Vorgehensweisen ist es üblich, deduktiv mithilfe eines Vergleichs der Herstellungskosten bzw. Ertragsverhältnisse den Verkehrswert zu bestimmen.

Grundstücksbewertungen über das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie für die Verkehrswertermittlung von den Grundstücken geeignet, die von ihren Nutzern hauptsächlich zur Ertragserzielung genutzt werden. Käufer von diesen Objekten ist es vor allem wichtig zu erfahren, mit welcher Verzinsung das investierte Kapital verbunden wäre. Der Sachwert ist bei Renditeobjekten sekundär dann interessant, wenn die Qualität verwendeter Baustoffe sowie die darauf basierende Dauer der Erträge im Fokus stehen. Im Regelfall werden Geschäfts- und Gewerbegrundstücke sowie Mietwohnhäuser im Rahmen der Ertragswertverfahren bewertet. Heutzutage ist diese Vorgehensweise auch bei Grundstücken von Bedeutung, die traditionell für lange Zeit als Objekte des Sachwertverfahrens eingestuft wurden. Allerdings hat die Praxis gezeigt, dass ermittelte Ertragswerte häufig als bessere Anhaltspunkte für die Verkehrswert-Beurteilung dienten als Sachwerte.

Herstellungskosten spielen beim Sachwertverfahren eine Schlüsselrolle

Dieses Sachwertverfahren zeichnet sich durch eine Ermittlung aller gewöhnlichen Herstellungskosten aus, die bei sämtlichen Anlagen eines Grundstücks entstanden sind. Faktoren wie der aktuelle Bodenwert, Bauschäden, Baumängel sowie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer spielen eine ausschlaggebende Rolle. In Anbetracht dieser Charakteristika kommt das Sachwertverfahren hauptsächlich bei der Verkehrswertermittlung der Grundstücke zum Einsatz, die nicht auf Renditeerzielung, sondern der Art ihrer Bebauung ausgelegt sind. Ein typisches Objekt für ein Sachwertverfahren sind Eigenheime wie Ein- und Zweifamilienhäuser, die für eine Eigennutzung erbaut oder erworben wurden. Hierbei werden die Wohnobjekte im Regelfall nicht vermietet, sondern partiell oder komplett vom Hauseigentümer bewohnt. Hauseigentümer verfolgen bei der Inanspruchnahme des Sachwertverfahrens das Ziel, in den Immobilien zu leben, ohne auf andere Hausbewohner Rücksicht zu nehmen. Um dieses Ziel zu verfolgen, nehmen es die Bewohner in Kauf, wesentlich geringere Verzinsungen der Investitionen zu erzielen als beispielsweise bei einem einfach bebauten Mietwohngrundstück. Häufig wird das Sachwertverfahren auch dann zu Rate gezogen, wenn Erwerber die Auswahlmöglichkeit aus einem Erwerb oder der Umsetzung eines Bauvorhabens haben. Darauf basierend, wägen Interessenten etwaige Herstellungskosten mit dem Kaufpreis für fertige Wohnobjekte ab.

Vergleichswertfahren für Preiseinschätzungen von Grundstücken

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an dem Ansatz, dass ein Verkehrswert für eine Immobilie auf aktuellen Kaufpreisen von Grundstücken mit ähnlichen Merkmalen basiert. Das Resultat dieser Methode ist eine relativ exakte Abbildung des derzeitigen Verkehrswerts und aus dem Grund in vielen Fällen dem Wertermittlungsverfahren vorzuziehen. Hintergrund ist die Tatsache, dass Vergleichspreise für gleichartige Immobilien in der Regel ein sicherer Anhalt für die Verkehrswertermittlung sind. Sind ausreichend andere Vergleichspreise vorhanden, ist diese Methode relativ zuverlässig und einfach. Insbesondere bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren eine gängige Vorgehensweise, da ein Vergleich ohne großen Aufwand vorgenommen werden kann. Sind ausreichend Vergleichsfälle vorhanden, lässt sich ein Verkehrswert nur aufgrund der Vergleichspreise ermitteln. Bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken ist eine Feststellung des Vergleichwerts wesentlich schwieriger. Häufig scheitert diese Methode an der Verfügbarkeit der für einen Vergleich zur Verfügung stehenden Immobilien. Deshalb ist das Verfahren in der Bewertungspraxis höchstens bei Wohnobjekten wie Einfamilienhausgrundstücken oder Eigentumswohnungen relevant.

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